ESPECIAL ÁREA DE SUSPENSÃO: PORTO
Suspensão temporária novos registos de Alojamento Local nas freguesias do Bonfim e Centro Histórico
A Assembleia Municipal do Porto votou no dia 10 de outubro 2022, a suspensão temporária de novos registos de alojamento local nas freguesias do Porto do Bonfim e da União das Freguesias do Centro Histórico: Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória.
Apesar de ser uma medida com caráter temporário até à elaboração do Regulamento Municipal, estas iniciativas causam sempre um ambiente de grande incerteza e preocupações.
Leia as FAQ que a ALEP preparou e esclareça as suas dúvidas.
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PERGUNTAS SOBRE A SUSPENSÃO DE REGISTOS DE AL NO PORTO
A suspensão aprovada pelas Assembleia Municipal do Porto impede a realização de novos registo de AL apenas nas freguesias do Bonfim e do Centro Histórico (União das Freguesias de União de Freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória).
Segundo o texto da proposta do executivo da Câmara Municipal, aprovado na Assembleia Municipal, os registos nas duas freguesias (Bonfim e Centro Histórico do Porto) estão suspensos desde o dia 11 de outubro de 2022, data em que entrou em vigor o período de suspensão. Pode acontecer que a plataforma de realização de pedidos da AMA (Agência para a Modernização Administrativa)ainda não tenha recebido a informação da suspensão e permita novos registos no dia 11 e dias seguintes, mas a Câmara Municipal do Porto tem poder para os recusar (deduzir oposição).
Não. Os registos de alojamento local existentes e aprovados antes da data da suspensão continuam em vigor sem nenhuma alteração, tendo de cumprir apenas os requisitos da sua modalidade que a lei determina.
Segundo a informação que nos foi proporcionada e os termos da aprovação da suspensão, os registos apresentados até ao dia 10 de outubro de 2022 (inclusive) terão o trâmite normal previsto na lei, ou seja, serão alvo de análise pela Câmara Municipal do Porto e se não houver nenhum motivo para recusar o número de registo, este é emitido automaticamente depois de 10 dias (20 dias para os hostels) . Caso exista alguma desconformidade, a Câmara pode pedir explicações ou mesmo recusar o registo conforme o processo normal dos registos de AL.
Apesar de não constar no edital sobre a deliberação da suspensão, foi aprovado na mesma reunião da Assembleia Municipal do Porto, um mecanismo de exceção para procurar salvaguardar os projetos de licenciamento que já estavam em curso na Câmara Municipal do Porto na altura em que a suspensão foi decretada. O texto específico deste ponto sobre as exceções que constava na proposta do executivo da Câmara Municipal e que foi votada e aprovado na Assembleia Municipal costuma ficar disponível na semana seguinte à votação.
Pode consultar aqui o edital com a deliberação da Assembleia Municipal e aqui a ata da reunião.
Em princípio sim, mas segundo o texto da proposta lida e votada na Assembleia Municipal terá de fazer prova que o imóvel estava destinado a alojamento local.
A Câmara Municipal e os seus serviços terão que dar mais detalhes a seguir sobre as formas de fazer prova de que o uso estava destinado ao alojamento local e das formas de fazer o pedido excecional.
Estes pedidos excecionais de registo de ALs em fase de licenciamento após a data da suspensão não poderão ser feitos online no Balcão do Empreendedor e terão de ser feitos presencialmente. A Câmara Municipal do Porto ainda não informou como estes pedidos deverão ser instruídos.
Deverão ser os serviços municipais a definir e informar qual o procedimento para estes casos.
Ainda não está claro o que será pedido e aceite como prova para demonstrar que o imóvel em fase de obras ou licenciamento estava pensado para AL e que, portanto, poderia beneficiar da exceção e pedir o registo mesmo após a data da suspensão.
Uma das provas que têm sido referidas é haver indicação na memória descritiva dos projetos de que a finalidade seria o uso para alojamento local.
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DIFERENÇAS ENTRE ÁREAS DE SUSPENSÃO E ÁREAS DE CONTENÇÃO
Não. As áreas de suspensão não são por lei, áreas de contenção, nem é obrigatório que se transformem em áreas de contenção, quando o Regulamento Municipal for elaborado.Naturalmente, a escolha de certas áreas para suspensão é um indicador que potencialmente são áreas a serem estudadas para contenção. Mas, a Câmara Municipal pode, por exemplo, na elaboração do Regulamento Municipal fazer uma análise em maior pormenor das áreas suspensas e escolher apenas algumas zonas como áreas de contenção.
Estar numa área de suspensão não implica ainda em nenhum agravamento fiscal.O agravamento apenas existe nas áreas de contenção, ou seja, só depois do Regulamento Municipal transformar uma zona em área de contenção e entrar em vigor é que efetivamente os ALs na modalidade apartamento e moradia no regime simplificado passam a ter um agravamento fiscal.
Os ALs nas modalidades de apartamento e moradia localizados numa área de contenção que estejam no regime simplificado passam a ter o seu lucro (rendimento líquido) calculado por um coeficiente de 0,5 ao invés 0,35 do valor da faturação sem IVA. Por exemplo, no caso de um AL no regime simplificado que fature, sem IVA, 10.000 euros num ano e esteja fora da área de contenção, terá um lucro presumido (se for empresa) ou rendimento líquido (se for ENI) de 3.500 euros. Se este mesmo AL passar a estar numa área de contenção o seu rendimento líquido (ou lucro presumido se for empresa) passará a ser de 5.000 euros (10.000 x coeficiente de 0,5). No caso dos empresários em nome individual, este rendimento líquido, neste exemplo de 5.000 euros, será englobado com os rendimentos das outras categorias para determinar a taxa de IRS a pagar.
Não. A intransmissibilidade, ou seja, o impedimento de transmitir o registo a terceiros só acontece nas áreas de contenção e não nas áreas de suspensão. Desta forma, durante o período de suspensão poderá fazer alterações ao registo e ao titular do registo nestas zonas.
Esta interpretação resulta da legislação nacional do alojamento local (DL 128/2014). Nas primeiras suspensões, algumas Câmaras criaram obstáculos a transferência de titularidade durante o início das suspensões, mas a seguir perceberam que o que estavam a fazer não era correto segundo a lei e passaram a permitir tais alterações. No caso da Câmara do Porto, é expectável que já tenham aprendido com as experiências anteriores em outras Câmaras Municipais e que os serviços já estejam preparados para não criar entraves às alterações de registos durante a suspensão.
Nas zonas de contenção criadas pelo Regulamento Municipal e só quando este entra em vigor, não é possível transmitir o registo de AL a um terceiro, nas modalidades de apartamento e moradia. Esta regra de intransmissibilidade decorre da Legislação nacional do alojamento local e não do Regulamento Municipal.
A Lei determina que se a titularidade for alterada seja no caso de particulares, ou ainda no caso de empresa, se houver transmissão do capital social em percentagem superior a 50%, o registo de AL caduca, ou seja, os registos em áreas de contenção onde houve alteração do titular são cancelados.Convém relembrar que esta intransmissibilidade não se aplica nas zonas de suspensão, apenas nas áreas de contenção criadas pelo Regulamento e ainda que só se aplicam às modalidades de apartamento e moradias. Nas outras modalidades como quartos e estabelecimentos de hospedagem (hostels e guesthouses) é sempre possível fazer esta transmissão.
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PERGUNTAS SOBRE O REGULAMENTO MUNICIPAL DO PORTO E O IMPACTO NO AL
No caso do Porto, após a suspensão será iniciado o processo de elaboração do Regulamento Municipal. Este processo exige uma discussão pública alargada com uma fase de consulta pública onde qualquer cidadão, empresa ou entidade pode dar o seu contributo. As associações do sector, como a ALEP, são chamadas também para participar do processo e dar o seu contributo.
A Câmara Municipal apresenta normalmente uma proposta inicial de Regulamento Municipal que mais uma vez recebe os comentários e contributos de quem tenha interesse no processo. Na fase final, a Câmara Municipal leva a proposta a votação na Assembleia Municipal, que aprova e publica o Regulamento.
A suspensão de novos registos que precede o Regulamento Municipal pode ter uma duração de 6 meses e eventualmente ser prorrogada uma única vez por mais 6 meses até que o Regulamento Municipal esteja concluído. Na altura que o Regulamento é publicado, as áreas de suspensão são extintas sendo substituídas por áreas de contenção ou, eventualmente, podem voltar a ser áreas de registo livre se não forem incluídas em áreas de contenção.
No atual texto da lei nacional do alojamento local (DL 128/2014) a única opção que a Câmara Municipal tem de restringir de alguma forma a abertura de ALs numa zona é através das áreas de contenção. Isto significa que no atual quadro legal todos os ALs nas modalidades de apartamento e moradias e no regime simplificado nestas áreas seriam penalizados com um agravamento fiscal. Além disto, todos os ALs nas modalidades de apartamento e moradias não poderiam transmitir o registo a terceiros (regra da intransmissibilidade nas áreas de contenção), exceto em caso de morte.
Para mudar o agravamento é preciso alterar a lei fiscal, algo que é normalmente feito no Orçamento de Estado. Quanto à intransmissibilidade seria preciso mudar a legislação nacional do alojamento local e criar outros instrumentos de contenção e gestão para as Câmaras Municipais que não impliquem estas penalizações ou, simplesmente, extinguir (revogar) a intransmissibilidade nas áreas de contenção.
Não, uma lei nacional, ou decreto-lei no caso do alojamento local, só pode ser alterado pelo governo ou pela Assembleia da República, tal como acontece com o agravamento fiscal que consta na lei fiscal e por norma só é alterado pela Assembleia da República, em geral, através do Orçamento de Estado. As Câmaras Municipais podem fazer as suas propostas de alteração e dar o seu contributo, assim, como as associações do setor e outras entidades com interesse no assunto, mas o processo e a decisão final caberá sempre ao governo ou à Assembleia da República.
Se a lei não mudar e o Regulamento Municipal for criado com áreas de contenção, e se o seu AL estiver nestas áreas na modalidade de apartamento e moradias e no regime simplificado, sim, terá um agravamento fiscal. Esta é uma das grandes preocupações da ALEP, pois os processos de alteração de legislação nacional tendem a ser complexos e levar o seu tempo.
Em última instância, se o agravamento fiscal não for alterado, cabe à Câmara Municipal com aprovação da Assembleia Municipal decidir se quer ou não avançar para as áreas de contenção e penalizar os pequenos operadores com agravamento fiscal.
Sim, é verdade que a Câmara Municipal do Porto já referiu várias vezes em encontros que não tem intenção de avançar com medidas de restrição do AL que criem agravamento fiscal aos pequenos proprietários e gestores.
Porém, se a lei nacional não for alterada e se a Câmara Municipal criar áreas de contenção, mesmo não querendo, irá causar um aumento fiscal.
Se não quiser fazer terá de optar por não criar áreas de contenção ou a pressionar os decisores para mudar a lei de forma a acabar com esta penalização.
04
O PAPEL DA ALEP NO PROCESSO DE SUSPENSÃO E CRIAÇÃO DO REGULAMENTO MUNICIPAL DO PORTO
A suspensão já foi decidida pela Assembleia Municipal do Porto e sem oposição de nenhum partido. A possibilidade de implementar esta suspensão está prevista na lei nacional do alojamento local (DL 128/2014), por isso, é uma decisão prevista lei e que não é revogável ou anulável.
O facto de poderem ser construídos hotéis nestas regiões pode não ser justo, mas não há base legal para o impedir, pois o licenciamento de hotéis é feito através das regras do PDM e dos empreendimentos turísticos, cuja alteração é um processo bastante complexo e distinto. Além disto, para todos os efeitos, a suspensão, sob o aspeto legal, é uma medida temporária para permitir a preparação do Regulamento Municipal.
Nesta fase, a prioridade da ALEP é garantir que a suspensão não traga inibições ou impedimentos desnecessários, ou que não são permitidos pela lei. Sendo, o ponto prioritário neste momento salvaguardar quem investiu de boa-fé e estava a meio de projetos de instalação de um alojamento local e foi surpreendido por esta suspensão. Alertámos também à Câmara Municipal do Porto, desde o início que durante a suspensão a lei não impede que a titularidade seja transmitida, um erro que aconteceu na fase inicial de suspensão em Lisboa.
Não, porque supostamente ainda não poderia ter sido elaborada.Havia uma proposta de Regulamento Municipal anterior apresentada em 2019, mas com a pandemia e a aprendizagem da implementação das áreas de contenção em Lisboa ficou desatualizada.É suposto a Câmara do Porto ouvir primeiro os contributos das partes interessadas para então apresentar a sua primeira versão da proposta de Regulamento Municipal.Além disto, aguardamos também a publicação do estudo contratado pela Câmara do Porto à Universidade Católica para conhecer os factos, dados e pressupostos que irão servir de base para elaboração do Regulamento Municipal.
Não podemos esquecer que estas são questões que ultrapassam os poderes das Câmaras Municipais. A ALEP já teve reuniões não só com as Câmaras Municipais, onde a questão das áreas de contenção está em discussão, mas também com o Governo para alteração da lei do alojamento local. A questão da intransmissibilidade já vem a ser tratada há algum tempo. Houve até em 2021 projetos de lei em discussão na Assembleia da República para flexibilizar a intransmissibilidade. A ALEP esteve reunida com os principais partidos para discutir o tema, mas com a mudança do Governo, os projetos extinguiram-se e voltou-se à estaca zero.
Neste momento, a ALEP está a preparar uma proposta de alteração mais profunda da lei do alojamento local, sendo a questão do fim da intransmissibilidade um dos principais pontos a serem incluídos. Quanto ao agravamento fiscal já tivemos algumas reuniões com as áreas competentes do Ministério das Finanças , mas as alterações fiscais são normalmente feitas no âmbito do Orçamento de Estado que é um processo bastante complexo e que envolve muitas áreas do governo e negociações entre os próprios partidos.
A ideia da ALEP foi sempre a de encontrar uma alternativa às áreas de contenção, evitando as penalizações daí decorrentes (agravamento fiscal e intransmissibilidade).
As principais Câmaras Municipais envolvidas mostraram abertura e disponibilidade para encontrar uma fórmula alternativa e podem ajudar a sensibilizar o Governo.
De qualquer forma, a ALEP está a preparar uma proposta própria neste sentido para entregar ao Governo entre outubro e início de novembro.
Estes processos são bastantes dinâmicos e exigem que a proposta seja adaptada ao contexto político do momento.
MAIS INFORMAÇÃO:
Que documentos e fontes oficiais posso consultar para saber mais sobre este tema ?
Para conhecer melhor a lei do alojamento local - consulte o diploma no link abaixo :
Para consultar os textos oficiais da Câmara Municipal do Porto sobre a suspensão de novos registos:
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